Crédito à habitação: novas regras entram em vigor a 1 de agosto

Está a pensar comprar casa ou contratar um novo crédito à habitação? A partir de 1 de agosto de 2026, os bancos passam a aplicar novos critérios na avaliação da capacidade financeira dos clientes.

As alterações foram definidas pelo Banco de Portugal com o objetivo de tornar a concessão de crédito mais prudente, num contexto marcado pelo aumento dos preços da habitação, pelo crescimento do crédito às famílias e por valores médios de empréstimo cada vez mais elevados.

O que muda na taxa de esforço?

A taxa de esforço corresponde à parte do rendimento mensal utilizada para pagar créditos. A partir de agosto, o limite recomendado na concessão de novos empréstimos passa de 50% para 45%.

No cálculo da taxa de esforço, o banco considera não apenas a prestação do novo crédito, mas também as prestações restantes de eventuais empréstimos que o cliente possa ter – crédito automóvel, crédito ao consumo, entre outros.

Contudo, não basta que a prestação do crédito habitação própria permanente permita manter a taxa de esforço abaixo dos 45%. Os bancos são igualmente obrigados a avaliar a capacidade do cliente para suportar um eventual aumento das taxas de juro. Assim, nos créditos com prazo superior a 10 anos, o banco tem de simular um cenário de subida da taxa de juro em 1,5 pontos percentuais relativamente à taxa contratada, recalculando a prestação mensal com esse agravamento. Se, neste cenário de agravamento da taxa de juro a contratar, a taxa de esforço ultrapassar os 45%, o crédito, em regra, não deverá ser aprovado.

Por outro lado, os bancos viram reduzida a exceção que lhes permitia conceder crédito a clientes com uma taxa de esforço superior aos limites recomendados. Essa margem passou de 15% para 10% do volume total de novos créditos concedidos em cada semestre. Esta redução não significa que todos os pedidos serão recusados, poderão aprovar com garantias adicionais que justificam os desvios.

Para quem já tiver vários créditos ou uma parte significativa do rendimento comprometida poderá ter mais dificuldade em obter o financiamento pretendido.

Novos limites para os prazos

As novas regras simplificam também os prazos máximos do crédito à habitação, que passam a estar divididos em dois grupos:

• Até 40 anos, para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos;

• Até 35 anos, para clientes com mais de 35 anos.

Para as pessoas entre os 31 e os 35 anos, esta alteração pode representar um prazo superior ao anteriormente recomendado, que era de 37 anos. Um prazo mais longo pode reduzir a prestação mensal, mas aumenta o período durante o qual são pagos juros e, consequentemente, o custo total do empréstimo.

Por isso, não deve analisar apenas se a prestação mensal cabe no orçamento. É igualmente importante verificar quanto irá pagar no total até ao final do contrato, incluindo o capital financiado, os juros e os restantes encargos associados.

E se o crédito se prolongar pela reforma?

Muitos créditos à habitação acompanham os clientes durante várias décadas e podem continuar a ser pagos depois da entrada na reforma.

Se o crédito à habitação se prolongar para além da idade da reforma, obriga a uma análise mais apertada da taxa de esforço por parte do Banco, obrigando a uma reavaliação dos rendimentos, agora com o valor da pensão e o aumento drástico no prémio do seguro de vida.

Esta análise é particularmente importante porque uma prestação suportável com o salário atual poderá representar um esforço muito maior quando os rendimentos passarem a depender sobretudo da pensão.

Dessa avaliação, o banco irá exigir sempre que o contrato termine antes da idade limite, geralmente os 75 anos, em alguns casos, excecionais 80 anos.

Antes de assumir um compromisso de longo prazo, procure responder a algumas questões:

• Qual será o valor provável dos meus rendimentos na reforma?

• Continuarei a conseguir pagar a prestação se os juros aumentarem?

• Tenho outros créditos que comprometem o orçamento?

• Disponho de um fundo de emergência para despesas inesperadas?

• O prazo mais longo compensa o aumento do custo total do empréstimo?

Quando começam a aplicar-se as alterações?

As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação da capacidade financeira do cliente seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. Isto significa que o momento relevante não é a data de assinatura do contrato, mas a data em que o banco analisa a solvabilidade do cliente.

O limite de 45% também não obriga os bancos a aprovar créditos até esse valor. Cada instituição continuará a avaliar fatores como os rendimentos, a situação profissional, a idade, as despesas habituais e os restantes empréstimos.

Planear hoje para proteger a reforma

No projeto Eu e a Minha Reforma, o planeamento financeiro é apresentado como uma ferramenta essencial para tomar decisões mais conscientes ao longo da vida.

Conhecer a sua taxa de esforço, comparar diferentes propostas, compreender o custo total do crédito e antecipar uma possível redução dos rendimentos são passos importantes antes de assumir uma dívida que poderá acompanhá-lo até à reforma.

Uma casa pode representar segurança e estabilidade, mas o respetivo crédito não deve comprometer a capacidade de poupar, responder a imprevistos ou manter a qualidade de vida no futuro.

Preparar a reforma não significa apenas juntar dinheiro. Significa também garantir que os compromissos assumidos hoje continuam ajustados aos rendimentos que terá amanhã